התחדשות עירונית - בדיקות מקדימות שחייבים לבצע לפני תחילת התהליך!

מהן הבדיקות החשובות ביותר שעל בעלי דירות ועו"ד מטעמם לערוך לפני התקשרות בהליך התחדשות עירונית? יזמי נדל"ן וחברות רבות בתחום ההתחדשות העירונית מגיעות לאחרונה להליכי חדלות פירעון לאחר שנקלעו למשבר כלכלי וחובות. כיצד בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי יכולים להעריך את האיתנות הפיננסית של חברות הנדל"ן לפני ההתקשרות עימן? כל הפרטים כאן.

הידעתם?

"בין ינואר ליוני השנה נרשמה עלייה של 31% בחברות שנקלעו לקשיים - 59 חברות פנו לבית המשפט לאחר שנקלעו לחובות גדולים" (פורסם בYNET ביום 06.07.2023).

"מענף הנדל"ן, דרך חברות הייטק ועד קמעונאיות: בחודשים האחרונים, עוד ועוד חברות פונות להליכי חדלות פירעון • במוקד: השילוב של סביבת ריבית גבוהה, לצד חוסר הוודאות במשק שמייצר סנטימנט שלילי. בחודשים יולי ואוגוסט הקפיצה הייתה דרמטית ועמדה על 12.9%, כך עולה מנתוני משרד המשפטים" (פורסם בגלובס ביום 28.08.2023 וכן ביום 01.09.2023).

אין זה סוד שהמצב בשוק במסגרת הליכי התקשרות בהתחדשות עירונית לא טוב. לראיה סטטיסטית הרבה חברות קורסות ויש לאמור השלכות ישירות על עתידן של דירות בעלי נכסים המעוניינים להתקשר בהליכי התחדשות עירונית.

מהן הסיבות למשבר הכלכלי הנוכחי?

ישנן סיבות מגוונות למשבר הכלכלי הנוכחי, ומומחים מצביעים בין היתר על צירוף של עליית מחירי חומרי הגלם המושפעים בין היתר מהמלחמה באוקראינה, מדדים בעליה מתמדת, חוסר ודאות פוליטית ומשפטית ועליות ריבית בקצב שלא זכור פה שנים רבות. תהיה הסיבה אשר תהיה, החובות נערמים לפתחם של משקי בית פרטיים, ציבור העצמאיים, חברות נדל"ן ויזמים.

מתוך דבריו של סגן נשיא התאחדות בוני הארץ בכנס המשכנתאות שנערך ביום 04.09.2023: "אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה, חלק גדול מהחברות לא יעמדו בזה".

אחד מהמאפיינים העיקריים של קריסת חברות נדל"ן הוא צבר של מאות דירות בפרויקטים שונים המפוזרים ברחבי הארץ וכן מאות בעלי זכויות שלא יודעים איך ואם בכלל תסיים החברה איתה חתמו על הסכם התקשרות את בניית הדירות ומה עתיד זכויותיהם, מאפיין נוסף המושפע ישרות מכך הוא ריבוי התביעות מטעם בעלי הזכויות כנגד חברות הנדל"ן בקשיים אשר הוגשו בבתי המשפט השונים ברחבי הארץ, דבר המקשה מאד על האפשרות לשקם את אותן חברות ולהגיע לפשרות עם הנושים לצורך המשך הפעלת החברה והשלמת בניית הפרויקט.

למרות האמור לעיל, רוב הפרויקטים של חברות נדל"ן בקשיים כן מסתיימים במסירת הדירות לרוכשים.

נקודת האור בסיפור היא שכשבוחנים את אותם מקרים של קריסת חברות נד"ן בישראל מתוך פריזמה משפטית, תכנונית וקניינית, ניתן לומר שכל הגורמים המעורבים במקרה של קריסת חברות נדל"ן ובמיוחד בתי המשפט של חדלות פירעון, עושים ככל שלאל ידם כדי להביא את הפרויקטים של חברות נדל"ן בקשיים עד לקו הגמר ולא להשאיר פרויקט נטוש או "פיל לבן" באמצע המרחב העירוני ללא .

לפעמים תהליך השיקום של החברה שקרסה בדרך של הבראה או מכירת הפעילות והפרויקטים לצדדים שלישיים (לרוב חברות קבלניות או יזמים בעלי איתנות פיננסית מוכחת) לוקח מספר חודשים עד שנים, אך הרי שלבסוף כמעט תמיד הפרויקטים מסתיים במסירת הדירות לבעליהן.

הוודאות שיזמי נדל"ן או קבלני הביצוע בשטח יסיימו את הפרויקט הינה האינטרס ראשון במעלה של כל הגורמים המעורבים בפרויקט מבעלי הזכויות, הדיירים, היזם והקבלן בשטח, הבנקים המלווים, חברות הביטוח, ספקי אשראי חוץ בנקאי, ספקי הציוד והחומרים לפרויקט ועד לראש העיר וועדות התכנון השונות.

המסקנה היא ששקיפות פיננסית של יזמים וחברת נדל"ן מול בעלי הדירות תגדיל את סיכויי ההצלחה של הפרויקט.

אנו למדים ששקיפות פיננסית של חברת הנדל"ן לאורך חיי הפרויקט אל מול בעלי הזכויות תגדיל מאד את סיכויי ההצלחה לסיים לבנות ולמסור את הדירות לבעליהן על אף הסנטימנט השלילי במשק.

לפניכם ארגז הכלים שפיתחנו לניתוח מאפייני איתנות פיננסית של חברות נדל"ן עבור בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי:

1. הדבר החשוב ביותר הוא שעל בעלי הזכויות להיוועץ עם גורמים משפטיים מומחים ולדרוש בטוחות מספקות כנגד זכויותיהם בנוסף לערבויות המחויבות על פי חוק.

2. על בעלי הזכויות לבדוק את טיב ההתקשרויות של החברה היזמית מול קבלני הביצוע וספקי המשנה בדבר יציבות ההתקשרות ביניהן, שכן החלפת ספקים מהירה תעיד לכאורה על בעיות אמון או בעיות באשראי ספקים לחברה.

3. על בעלי הזכויות לבדוק את טיב ההתקשרות של החברה היזמית מול הבנק מלווה, שכן החלפת בנק מלווה יכולה להעיד על עצירת קווי האשראי העומדים לרשות החברה.

4. על בעלי הזכויות לבדוק את סביבת הריבית בה יצא הפרויקט לדרך, שכן חברות ממונפות שהמודל העסקי שלהן בנוי על ריבית נמוכה מאד מתמודדות עם קושי מובנה נכון לסביבת הריבית הנוכחית.

5. על בעלי הזכויות לבדוק פרויקטים אחרים שהחברה ביצעה לאחרונה ולברר על חריגות חוזרות מתקציבי הפרויקט או איחורים במסירת הדירות.

6. על בעלי הזכויות לבדוק ככל וניתן את מוסר התשלומים של החברה לעובדיה, שכן חברה בקשיים תקציביים לרוב תפסיק תשלומים שוטפים או הפרשות לעובדיה.

7. על בעלי הדירות לוודא כי לחוזה ההתקשרות מוכנסים מראש סעיפים בדבר מחיקת הערות אזהרה ככל והיזם נכנס להליכי חדלות פירעון.

8. 
   

ניתוח והערכת הסיכונים לצורך בחינת מאפייני איתנות פיננסית של יזמים וחברות הנדל"ן לפני התקשרות ארוכת טווח.

כאשר התוצאות שיתקבלו מבדיקת מאפיינים אלו יצביעו על חוסר בשקיפות ואיתנות פיננסית "מעורפלת" הרי שהסיכון בדבר אי סיום הפרויקט עולה. ולהיפך, ככל שהתוצאות שיתקבלו מבדיקת המאפיינים יניבו תוצאות יציבות ושקופות יותר, הרי שמדובר בחברה בעלת איתנות פיננסית גבוהה ועל כן הסיכוי לסיום הבניה ומסירת הדירות גבוה.

עו"ד עמית גדליה, שותף ומנהל מחלקת חברות, ניתוח סיכונים פיננסיים וחדלות פירעון ממשרד מורן גור ושות' עורכי דין ונוטריונים, מוסר כי:

"שוק רווי סיכונים מחייב מציאות חדשה. הן בבחינת החברות המועמדות והן בקריטריונים שעורכי הדין מטעם הדיירים מציבים לאותן חברות. כללי היסוד שהוגדרו בכתבה זו הינם כללי ברזל המחייבים כל בעל דירה ועורך דין בתחום. בנוסף המצב בשוק מחייב הכנסת שחקנים נוספים לתחום דוגמת כלכלנים, ומנתחי דוחות מקצועיים מעבר לדוחות BDI גנריים, שכן דוחות אלו אלו מתבססים בין היתר על מאפיינים צופי פני עבר ולא פני עתיד, ולא תמיד יכולים לחזות חשיפה או היתכנות לסיכון כזה אחר שכה חשוב שיובא במסגרת הליך הסינון".

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לעורך דין עמית גדליה: 054-2553855